みなさんは物件購入する際、どんなポイントで選択をしますか？
私は3年前に中古マンションを購入しました。
その際、できるだけ客観的な視点で物件購入をしたいと思いました。
そこで私は、
「立地と築年数に焦点を当て、2つの要素の”良いとこどり”をすること」
を目指して、2年かけて物件を探しました。
この記事では、どのような考え方で物件を選んでいったかをご紹介します。
一般的な内容も含めて記載してみました。
現在物件を探し中、今後計画の方は、ご参考として一読頂けますと幸いです！
私の物件選びの大前提
「25年後でも価値が落ちにくい物件を買う」
これが私の目標であり、物件選びの大前提でした。
購入が3年前だったので、25年後は60歳すぎ…
仕事をやっていないかもしれないし、親の介護をしているかもしれない。
きっと人生のステージがまた変わっているのではないかと思います。
そうなると、生活する場所も変わるかもしれません。
次のステージへの準備として、将来必要なお金を補てんできる物件を買う…
これは私にとって、物件を選ぶ上で必須となるものでした。
大前提のベースとなる2つのポイント
私が大前提を叶える上で大切にしていた2つのポイントがあります。
ポイント①：好条件の立地
ポイント②：適度な築年数
これらがそれぞれどのようなことか、具体的に説明していきたいと思います。
ポイント①：好条件の立地＝利便性×将来性×安全性
好条件の立地を探すうえで、この3要素を念頭にしていました。
利便性
利便性には大きく、「交通利便性」と「生活利便性」があるかと思います。
・交通利便性：駅からの近さ、急行停車駅、複数路線への乗り入れなど
・生活利便性：スーパー、商店街、病院、銀行、学校、公園など
交通利便性には敷地内の駐車スペースやバス停の距離も含まれます。
しかし一般的に、価値が落ちにくい立地は駅チカの物件です。
なので、私は検討の対象には除外しました。
生活利便性は、家族構成の変化も念頭に考えておくのがいいかと思います。
将来性
将来性とは、街の発展性という意味です。
すでに街の開発が完了してブランド化されていれば価値は安定します。
また将来、新駅ができるエリアであれば、ニーズ上昇の可能性が高いです。
需要の高い街を選ぶことが、資産価値の低下抑制の一翼を担います。
安全性
安全性には治安や防犯、防災の意味があり、マンションの価値に影響します。
治安のいい街を調べるには不動産会社へ確認する方法があります。
他には、ホームズの「まちむすび」というサイトも参考になるかと思います。
https://www.homes.co.jp/machimusubi/
このサイトで都道府県を選択、次に治安が良いというボックスをチェック。
該当する街（駅）が治安の良い順に表示されます。
防災は国土交通省のハザードマップを確認するのがよろしいかと思います。
https://disaportal.gsi.go.jp/
洪水、津波、土砂災害などのリスク情報を地図上に反映できます。
具体的に検討している地域は一度確認することをおすすめします。
ポイント②：適度な築年数＝資産価値とのバランスがいい年数
誰しも、安心できる物件をできれば安く手に入れたいと思います。
そこに築年数が関連してきます。
築年数は、物件の査定額に影響する最も大きな要因の一つです。
一般的に、新築時から年々物件の価格は下落していきます。
その下落が落ち着いてくる年数が、築20年あたりと言われております。
つまり、このあたりの年数は比較的安価に購入ができるということです。
しかもこの築年数の物件では、安心面でいいことがあります。
それは、1回目の大規模修繕が入っているマンションが多いということです。
国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」
こちらでも、大規模修繕工事は12年に1度とされています。
築20年は、具体的な判断材料をもって物件を検討できる時期とも言えます。
以上から、
「築20年＝価格×安心という資産価値のバランスの取れた年数」
として、この時期の物件にこだわって探すようにしてきました。
最終的に設定した物件選びの条件
ポイント①：立地
・都心エリアまで電車で30分～40分以内
・複数路線が乗り入れている駅が最寄駅
・最寄駅から徒歩5分圏内
・近隣に夜中まで営業しているスーパーやドラッグストアなどがある
・交通量の多い道に面していない
・最寄駅から現地まで坂道のないフラット道のり
・夜道が暗すぎず、歩きやすい
ポイント②：築年数
・築20年～25年（検討：～30年）
・1回目の大規模修繕は完了済み
立地は利便性をかなり重視しました。
理由としては、通勤を伴う仕事をしているからです。
勤務地の変更や残業での遅い帰宅も想定して選ぶようにしました。
私自身、思いがけずこの3年間で職が2回も変わってしまいました。
しかし選んだ立地のおかげもあり、大きな支障なく通勤できています。
築年数は、当時ちょうど20年になる物件を購入しました。
なお、修繕については、契約前に不動産会社へ下記内容の確認をおすすめします。
毎月徴収される修繕積立金の値上がり予測のためにも重要な情報です。
・1回目の大規模修繕内容
・修繕積立金の積み立て状況
・今後の修繕予定計画内容
私の場合、来年2回目の修繕予定で、実は修繕積立金が少し上がりました。
しかし購入時に確認していたこともあり、ある程度納得ができています。
総じて、この物件を買ってよかったな～と思っています。
さいごに：住宅ローン控除も念頭に入れて検討を
私の条件内の「築年数25年以内」は、住宅ローン控除を考慮しての設定です。
この控除の詳細は下記リンクをご覧頂ければと思いますが、
https://landoors.co.jp/articles/28814
適用条件に該当すれば非常にお得で、ローン返済の助けになります。
気になる物件があったら、ぜひ不動産会社の担当者へ確認してみてください。
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